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INFORMACIÓN PARA PROPIETARIOS
ALUNI es una empresa que promueve y gestiona el alojamiento de estudiantes universitarios y de jóvenes profesionales en pisos de propietarios particulares (actualmente en Madrid, Sevilla y Valencia), mediante el régimen jurídico del hospedaje. Gracias al modelo de hospedaje, a diferencia del arrendamiento, el propietario mantiene el dominio de la vivienda sin los inconvenientes del alquiler. La mayor parte de los propietarios que trabajan con ALUNI buscan además del rendimiento económico de su vivienda, más seguridad y mejor cuidado de la casa. Con este fin ALUNI vela por el cumplimiento de los contratos durante todo el tiempo de su vigencia, tanto por parte de los estudiantes como por parte de los propietarios. ALUNI también puede gestionar directamente los cobros de los estudiantes y liquidarlos periódicamente al propietario (ver gestión de cobros y gestión integral) La labor principal de las oficinas de ALUNI consiste en procurar que todas las habitaciones de los pisos estén ocupadas el máximo tiempo posible. Con este fin ALUNI trabaja en relación con las Oficinas de Relaciones Internacionales de las principales instituciones universitarias europeas, tanto públicas como privadas. Esta relación con los Centros educativos, además de promover la demanda de alojamiento, permite a ALUNI disponer de referencias de los estudiantes que ocupan los pisos (lugar de estudios, datos de los responsables en España de sus correspondientes programas formativos, etc.). Gracias al sistema de hospedaje el propietario mantiene el dominio de la vivienda, de tal manera que pueda disponer de ella de forma inmediata al término de los contratos. Incluso puede ofrecer su piso por períodos de sólo 30 días (aunque la mayoría de los estudiantes prefiere periodos más largos). También el propietario puede reservarse el piso para su uso exclusivo en determinadas temporadas del año, como por ejemplo en vacaciones, avisando siempre a ALUNI con la suficiente antelación. La mayoría de los estudiantes suele efectuar la reserva de su habitación a través de la página Web de ALUNI (www.aluni.net), donde pueden consultar la información del piso que más les interese: pueden ver las fotos, la planta de la casa, el mapa de situación, comparar precios, pedir referencias a otros estudiantes previamente alojados en el mismo lugar, etc., y si tienen alguna duda son atendidos en su idioma por el personal de ALUNI. Sólo en sus tres primeros años ALUNI ha alojado cerca 2.000 estudiantes de más de 50 países distintos. Es el más solicitado por los universitarios. Consiste en que en el piso sólo se alojan los estudiantes (el propietario no vive habitualmente con ellos, aunque puede reservarse una habitación para estancias esporádicas). También se pueden acoger a esta modalidad aquellos propietarios que tengan un piso donde vivan solos uno o más hijos, si es que son estudiantes universitarios o jóvenes profesionales, siempre y cuando se comprometan a cumplir las normas del contrato de hospedaje como los demás. En estos casos el propietario ofrece una o varias habitaciones de la misma casa donde él vive. Además, el propietario puede contratar por su cuenta con el estudiante –esto sin la mediación de ALUNI– un servicio a adicional de media pensión o de pensión completa. En cualquier caso el estudiante ha de tener derecho a cocina (por ejemplo, para guardar cosas en la nevera o para hacerse su comida cuando el propietario sólo ofrezca habitación). Los estudiantes que prefieren alojarse con una familia española habitualmente lo hacen porque buscan más ocasiones para practicar el idioma (procedimiento "de inmersión"). Los estudiantes muy jóvenes con frecuencia también solicitan el hospedaje familiar. El hospedaje solidario es el que ofrecen las personas mayores o enfermas necesitadas de alguna ayuda física no especializada. Por ejemplo, personas que necesitan que alguien les haga la compra, o que las ayude a pasear por la calle, o sencillamente que le hagan un poco de compañía. También pueden acogerse a este régimen aquellas personas que tengan hijos pequeños a su cargo y necesiten alguna ayuda para cuidarlos (estilo "baby sitter"), que en muchas ocasiones también pueden colaborar para enseñarles su idioma. En estos casos el estudiante paga un precio más reducido por la habitación.
Cuando se fijan los precios de las habitaciones hay que tener en cuenta lo que más valoran los estudiantes: • Proximidad a su Universidad y buena comunicación con el Centro por medios públicos (especialmente en Metro). • Si tiene o no conexión a Internet. • Tamaño de las habitaciones. • Estado de los muebles y electrodomésticos. • Iluminación natural. • Aspecto moderno y juvenil de la decoración. El precio lo fija el propietario de acuerdo con ALUNI, respetando la tabla de máximos para el año en curso. La siguiente zonificación es aproximada: ZONAS ROJAS: Hasta 468 Euros por habitación ZONAS AZULES: Hasta 411 Euros por habitación ZONAS VERDES: Hasta 364 Euros por habitación ZONAS AMARILLAS: Hasta 307 Euros por habitación Estudios: hasta 750 Euros  ZONAS ROJAS: Hasta 350 Euros por habitación ZONAS AZULES: Hasta 300 Euros por habitación ZONAS VERDES: Hasta 260 Euros por habitación ZONAS AMARILLAS: Hasta 210 Euros por habitación Estudios: hasta 500 Euros  En el caso de gestión ordinaria, como el propietario es el encargado de cobrar a los estudiantes, se pondrá de acuerdo con ellos sobre el modo de cobrarles por las facturas de gas, agua y electricidad. En cualquier caso los estudiantes tienen derecho a ver las facturas y a no pagar más de lo que en ellas se indique. Si el agua o la calefacción es una tarifa fija incluida en la comunidad, no se cobrará por separado a los estudiantes, porque se fijará un precio más alto a las habitaciones. Si un estudiante se marcha antes de que llegue una factura, el propietario podrá cobrarle una estimación en función de facturas anteriores de esa misma casa. Si el estudiante no está conforme con la estimación, ALUNI le retendrá la fianza hasta que llegue la factura, y después de descontarle lo que debe, ALUNI le enviará el resto por transferencia bancaria. En los casos de gestión de cobros y de gestión integral, los propietarios deberán enviar todas las facturas a su oficina de ALUNI, para que las pueda cobrar a los estudiantes. En estos casos es aconsejable solicitar a la Compañía correspondiente (de electricidad, gas y agua) que cambie la dirección del envío de las facturas para que éstas lleguen siempre a la oficina ALUNI, aunque los pagos sigan domiciliados en la cuenta bancaria del propietario. Aunque lo normal es que los estudiantes vengan por periodos más largos, el tiempo MÍNIMO de estancia es de 90 días cuando el hospedaje comience entre el 1 de septiembre y el 31 de marzo, y de 30 días cuando comience entre el 1 de abril y el 31 de agosto. En el caso de hospedaje con familia el mínimo es de 30 días en cualquier época del año. El periodo MÁXIMO de cada contrato es de 365 días, también en el caso de estudiantes que permanezcan toda la carrera en el mismo piso. Habitualmente los estudiantes que están varios cursos en un mismo piso no suelen contratar la habitación durante los meses de verano. Pero si el estudiante se va de vacaciones durante la vigencia de su contrato, habrá de pagar todos los días contratados. Excepcionalmente, algunos propietarios que viven cerca de su piso y tienen más tiempo para cuidarlo, pueden ofrecer su piso por periodos breves (de hasta 15 días) y por mayor precio que el normal, durante todo el año. En este caso hay que solicitarlo expresamente en la oficina. Si un estudiante quiere continuar en un piso cuando termine su contrato, habrá de hacer otro nuevo, pero NO tiene derecho de prórroga. Y como sucede en cualquier hostal, cabe la posibilidad que otro estudiante haya reservado la habitación cuando termine el plazo del que quería renovar. Por este motivo hay que aconsejar a los estudiantes que firmen el nuevo contrato con la máxima antelación posible, en cuanto sepan con certeza que van a continuar en el mismo piso. Cuando un propietario tiene uno o dos pisos de su propiedad, normalmente reservados para él y su familia, aunque no viva habitualmente en ellos, puede acogerse al régimen jurídico del hospedaje no profesional de carácter familiar. Ésta es la situación de la inmensa mayoría de los propietarios que trabajan con Aluni. Son particulares que ocasionalmente sacan un rendimiento económico a su vivienda, por lo que su rendimiento económico no puede asimilarse fiscalmente a los de la explotación hotelera profesional de Hoteles y Pensiones. Por eso, pueden cumplir con sus obligaciones fiscales sencillamente añadiendo sus beneficios en la misma declaración del IRPF, como "rendimientos del capital inmobiliario". Sólo los propietarios que se dedican profesionalmente al hospedaje –por ejemplo, los que ofertan muchos pisos al mismo tiempo, fiscalmente habrían de acogerse al régimen jurídico del hospedaje profesional. En este caso deberían darse de alta en Actividades Económicas, rellenando el Impreso 036 de la Agencia Tributaria, lo cual implica una declaración trimestral del IRPF (Impreso 130), y del IVA (Impreso 300). El IVA del hospedaje tiene un tipo reducido del 7%. Además, estos propietarios habrían de estar dados de alta en la Seguridad Social, en el Régimen Especial para Trabajadores Autónomos, con su correspondiente cotización mensual. Aluni tiene obligación de comunicar a Hacienda los datos de sus clientes que abonen una cantidad superior a 3.000 Euros anuales (es el caso de aquellos propietarios que tienen varios pisos asociados con Aluni). Para que el propietario pueda acogerse al régimen jurídico de hospedaje es necesario que realice un servicio mínimo de ayuda a los huéspedes, que en ALUNI se concreta con el servicio semanal de limpieza. El servicio mínimo de limpieza sólo se limitará a las zonas comunes de la casa (cocina, wc común, hall-salón, terraza). La periodicidad de este servicio es semanal, pero mientras no estén todas las habitaciones ocupadas, se hará en proporción al número huéspedes alojados (por ejemplo, si de momento sólo hay dos estudiantes en un piso de tres habitaciones, se irá dos veces al mes hasta que llegue el tercer estudiante, y entonces ser irá todas las semanas). Cuando se encarga de la limpieza una asistenta de ALUNI, los estudiantes han de firmar todas las semanas un "Parte de limpieza" donde manifiestan su conformidad con el servicio realizado y certifican la hora de llegada y de partida de la asistenta. Estos partes se entregan mensualmente a cada propietario. Los productos consumibles de limpieza de las zonas comunes los pone el propietario. Es aconsejable que la persona encargada de la limpieza los lleve y los traiga cada vez que vaya. Las asistentas que trabajan con Aluni cobran al propietario nueve euros por cada hora (durante el año 2008) A continuación se describe detalladamente el servicio de limpieza, que se exige a las asistentas que trabajan para los pisos de Aluni. Cuando es el propietario quien realiza este servicio, la siguiente descripción le puede servir de orientación para su trabajo. El control del correcto funcionamiento del servicio, además del propietario y Aluni, lo llevan los mismos estudiantes, que firmarán un parte de control del servicio cada vez que se realice. Estos partes de control no son necesarios cuando es el propietario quien realiza el servicio. ALUNI custodia la fianza del estudiante para asegurar que también el propietario cumple sus obligaciones del contrato de hospedaje. Por eso no es el propietario quien decide si se debe o no devolver una fianza, sino ALUNI en vista del contrato y de la legislación aplicable. El propietario ha de comprender que si los estudiantes acuden a ALUNI, en lugar de buscar un piso por su cuenta, es porque quieren también mayor seguridad frente a eventuales abusos de los propietarios. Si el propietario estima que hay que retener parte o toda la fianza a un estudiante, tendrá que solicitarlo por escrito a ALUNI, alegando la causa y aportando pruebas convincentes. El servicio jurídico de ALUNI también por escrito resolverá dicha solicitud. Por ejemplo, si el propietario reclama que se retenga X de fianza porque el estudiante quemó una mesa con un cigarrillo, habrá de dejar que alguien de ALUNI pueda ver la mesa quemada, y también habrá de mostrar la factura de la mesa nueva de calidad equivalente a la que se quemó. ALUNI estimará, a modo de árbitro, si la prueba es convincente o no. Las facturas que presente el propietario para justificar su reclamación de la fianza han de ser proporcionadas. Por ejemplo, no tendría sentido presentar una factura de 600 Euros para reclamar la reparación de una televisión antigua. Para evitar estas situaciones, que incluso podrían darse sin mala fe, lo más prudente es que antes de encargar la reparación se consulte a la oficina ALUNI el importe del presupuesto. A pesar de que el propietario aceptó expresamente, tanto en el contrato de servicios como en el contrato de hospedaje, someterse a la solución que diera ALUNI en caso de conflicto (también cuando la resolución no le fuera favorable), si el propietario no está conforme con la decisión tomada, siempre es libre de acudir al a jurisdicción ordinaria para reclamar lo que considera su derecho. Pero ALUNI también se compromete a defender en juicio a quien haya dado la razón. Y puesto que ALUNI no tiene especial interés en dar la fianza a uno u a otro, lo normal es que juzgue con bastante imparcialidad, y que, en su caso, defienda mejor en juicio quien reconoció en su derecho. La naturaleza jurídica de la fianza no es, por tanto, la de un contrato de "depósito" que hace el propietario para que ALUNI la custodie hasta que se marche el estudiante (si fuera así, los estudiantes la pagarían directamente a los propietarios). La fianza de estos contratos tiene una naturaleza jurídica totalmente vinculada al compromiso del estudiante y del propietario de someterse a la mediación de ALUNI en caso de conflicto. Para devolver una fianza se precisa la autorización del propietario. Si el propietario, después de revisar el piso, tiene dudas sobre firmar o no una autorización, lo más prudente es que consulte antes con ALUNI. El propietario no tiene derecho a negarse a firmar sin causa justificada esa autorización. Si el propietario se negara a firmarla, tendrá que presentar en ALUNI la correspondiente solicitud de retención de fianza, y aportar pruebas que justifiquen su pretensión. Pero en última instancia siempre es ALUNI quien decide si devolverla o no. Si el propietario firma una autorización para devolver una fianza a un estudiante que se marcha injustificadamente antes de que termine su contrato, el propietario tendrá que seguir pagando las cuotas de todo el periodo que estaba contratado. El desgaste por el uso normal de los muebles y aparatos electrodomésticos no puede ser reclamado al estudiante. Si un electrodoméstico se avería (por ejemplo la lavadora o la caldera) y el técnico dictamina que no fue por mal uso, sino por la antigüedad del aparato o por cualquier causa no imputable a los estudiantes, los gastos de la reparación correrán a cargo del propietario. Los estudiantes cuando abandonan su habitación rellenan un cuestionario de calidad sobre el piso y sobre la atención recibida, tanto por parte de ALUNI como por parte del propietario. Todos los cuestionarios se entregan a los propietarios para que sepan cómo le valoran los estudiantes y cómo valoran a ALUNI. También pueden consultar el estado de los cuestionarios a través de su acceso restringido a Internet. Si los cuestionarios de calidad valorasen habitualmente mal al propietario, ALUNI podrá darle de baja, avisándole previamente de la trayectoria de las valoraciones que le hacen los estudiantes. Si un propietario está muy bien valorado, su piso tiene más facilidad para ser ocupado antes que los demás, porque en igualdad de condiciones dentro de los mismos precios y de la misma zona solicitada por el estudiante, la aplicación informática presenta primero los pisos mejor valorados. Una vez cumplidos los seis meses mínimos de permanencia en ALUNI, un propietario puede darse de baja en cualquier momento y recuperar la fianza depositada, PERO siempre y cuando no tenga contratos de hospedaje en vigor presentes o futuros, y AVISANDO claramente a su oficina ALUNI, para que no siga ofreciendo sus habitaciones a los estudiantes. En el caso excepcional de que un propietario incumpliera sus obligaciones con Aluni, o abusara de los estudiantes, ya sea porque no respetara el contrato de hospedaje, o porque atentara contra sus derechos fundamentales (intimidad, honor, integridad física, etc.), podrá ser expulsado de ALUNI con pérdida de la fianza. Y si los estudiantes lo solicitan, y hay plazas disponibles, podrán ser trasladados a otro piso de ALUNI. Información actualizada el 22 de enero de 2008 |