29/09/2022

Nota: Te puedes descargar el manual del entero como documento de texto desde el siguiente enlace. link

Calidad del piso Calidad del piso

Sobre las fotografías de los pisos

La calidad de las fotografías es decisiva. Sin buenas fotos, es casi imposible alquilar el piso: los estudiantes que contratan por Internet y no tienen ocasión de ver antes el piso, deciden en función de la calidad de las fotos y del plano acotado.

El propietario ha de estar pendiente de que las fotos de su piso sean las mejores posibles y de que estén actualizadas. Por eso, es muy conveniente que de vez en cuando envíe a ALUNI nuevas y buenas fotografías.

¿Cuándo son buenas y adecuadas las fotos de la habitación? Depende de muchas factores:

  1. Fotos fieles a la realidad. Las fotos han de estar actualizadas y contener información del mobiliario realmente presente en el piso. Si las fotos no se corresponden con la realidad en cuestiones esenciales, podría darse un vicio de consentimiento capaz de anular el contrato realizado por el estudiante.
  2. Luminosidad: Han de hacerse con luz del día, con todas las luces encendidas, con todas las persianas completamente subidas.
  3. Orden: las fotos han de hacerse con el piso completamente ordenado y limpio. Hay que hacerlas antes de que comiencen a vivir los estudiantes.
  4. Espacio y enfoque: hacer todas las fotos apaisadas y con un gran angular de al menos 28mm, para que se muestre claramente la amplitud de los espacios. Procurar que en las fotos salga el máximo número de objetos, incluida la ventana. La mejor foto de una habitación suele ser la que muestra todo lo que hay en ella, incluida la ventana por donde tiene que verse que entra luz natural.
  5. Estabilidad: aunque se llamen “muebles”, los muebles no se mueven, por lo que se pueden hacer todas las fotos con trípode y con temporizador (el simple apretar el botón con el dedo suele mover un poco la cámara).
  6. Imitar a los mejores: antes de hacer las fotos, conviene ojear alguna buena revista de interiores para saber cómo encuadran cada toma (altura de la cámara, luz de la habitación, etc.). En estas webs hay buenas fotos de interiores que sirver de ejemplo: Nuevo Estilo, El Mueble.
  7. Hacer muchas fotos: conviene hacer muchas, demasiadas fotos, del piso, para que luego se puedan seleccionar las mejores.
  8. Limpieza y definición: Asegurarse de que está limpio el objetivo de la cámara. Hacer las fotos con un ancho mínimo de 1200 px.
  9. Ver este vídeo de uno de los portales inmobiliarios más importantes de España: conviene fijarse bien en los consejos que dan para hacer buenas fotos.
  10. Si el propietario no encarga las fotos a ALUNI, que al menos confíe esta gestión a algún amigo o familiar que sea experto en fotografía.

Sobre el plano del piso

El plano de la casa tiene que entregarse en formato digial, acotado, donde se vea claramente el tamaño y orientación de cada habitación, y todo el mobiliario.

El modelo que recomendamos en ALUNI es el de floorplanner.com, que ofrece una herramienta gratuita para dibujar planos profesionales.

Consejos sobre el mobiliario

El piso ha de tener los muebles y electrodomésticos que se describen en el contrato de ALUNI.

Como es natural, el propietario que se incorpora a ALUNI trata de aprovechar todos los muebles posibles que ya tenía previamente. En algunos casos tendrá que desechar o reemplazar alguno de ellos.

Respecto al estilo de decoración, se aconseja que sea moderno, juvenil y económico, estilo IKEA.

En lugar de comprar menaje de diseño o de gran calidad, es mejor que el propietario compre cosas sencillas/económicas, y las reemplace con más frecuencia cuando sea necesario. Por motivos de mantenimiento y limpieza, en Aluni recomendamos que el piso sólo tenga los muebles estrictamente necesarios.

Si el piso es grande, por ejemplo con cinco dormitorios o más, conviene que tenga un refrigerador suficientemente grande, o dos normales.

El caso de habitaciones dobles

Para no perder ningún posible inquilino, conviene dejar que la habitación doble pueda también ser alquilada por una sola persona, dando por hecho que pagará la renta completa.

En el caso de habitaciones dobles, desde ALUNI aconsejamos al propietario poner el precio de la siguiente manera. Si un estudiante contrata la habitación doble para él solo, pagará un precio X, pero si la alquila con otra persona, pagará ese precio X + 25% de X. Por ejemplo, si el propietario quiere ganar 500 Euros por el alquiler de la habitación, que cobre eso si la alquila uno solo, pero si la alquilan dos personas, que cobre 500 + 125= 625, a dividir entre los dos que ocupan la doble (312,5 euros cada uno). Cuando la ofrece como individual, la otra cama se puede guardar o sencillamente bloquear. Pero, esta regla tiene una excepción: los estudios o pisos con una sola habitación, donde el precio será siempre el mismo, vayan una o dos personas (la razón de esta excepción es que es casi imposible controlar que en un estudio vivan más personas de las contratadas).

En los pisos de estudiantes, cuando se alquila por habitaciones, salvo que se trate de un estudio, si la habitación es grande, en lugar de poner una cama grande, mejor poner dos individuales, porque así se pueden alquilar a un par de amigos o amigas que vienen juntos (como hace la mayoría de los hoteles), pues dos camas individuales si quieren dormir juntos, las pueden juntar; pero una cama individual, si quieren dormir separados, no la pueden separar.

Conexión a Internet

Tener Internet es un criterio determinante a la hora de elegir habitación. La experiencia es que los pisos con Internet se llenan mucho antes y durante más tiempo que los pisos de la competencia. Además, el precio de las habitaciones puede ser más elevado, de tal manera que al propietario no le cueste nada este servicio adicional.

Conviene contratar el servicio de Internet con fibra óptica (sin teléfono ni televisión por cable, aunque sean gratis), con tarifa plana, de tal manera que el importe de la factura sea siempre el mismo.

La mayoría de las empresas proveedoras de conexión suelen permitir bajas temporales de hasta dos meses.

El contrato se hace siempre a nombre del propietario, que es quien paga regularmente las facturas.

“El check list de llegada” y de salida

Los estudiantes nada más llegar al piso rellenan el cuestionario de calidad sobre el estado del piso y de sus muebles (ver Check list de entrada). Es importante conocerlo, porque es la primera evaluación que hacen los estudiantes al propietario, y es la mejor manera de conocer la impresión que tienen del piso.

El propietario debe conocer ese documento y, si gestiona él el piso, debe repasarlo con frecuencia cada vez que viene un nuevo estudiante.

Es muy aconsejable que la persona encargada de la limpieza conozca bien este informe, y ella misma lo rellene para antes de que llegue cada nuevo nuevo inquilino, para que no se olvide de nada.

Los estudiantes, cuando abandonan su habitación, rellenan otro cuestionario de calidad sobre el piso y sobre la atención recibida, tanto por parte de ALUNI como por parte del propietario (ver Check list de salida).

Todos los cuestionarios se ponen a disposición del propietario para que sepa cómo valoran su piso y el trabajo de ALUNI. Se pueden ver a través de su acceso restringido vía web.

Si un piso está muy bien valorado, tiene más facilidad para ser ocupado antes que los demás, porque en igualdad de condiciones —dentro de los mismos precios y de la misma zona— la aplicación informática presenta primero los pisos mejor valorados.

Mantenimiento y limpieza del piso

Limpieza periódica de las zonas comunes

El contrato de alquiler de ALUNI no contempla la limpieza de las habitaciones mientras están ocupadas, porque no es una pensión ni un hotel. Sin embargo, al menos en los pisos grandes, muchos propietarios incluyen un servicio de limpieza y mantenimiento de las zonas comunes (entre una y cuatro veces al mes)

Además, puesto que las habitaciones se alquilan de una en una, es frecuente que haya que enseñar el piso a posibles inquilinos mientras hay otros alojados, y si no hay limpieza en las zonas comunes, es casi imposible alquilar las habitaciones que quedan libres.

¿Cuál es la periodicidad de la limpieza de las zonas comunes? La que decida cada propietario. Desde Aluni aconsejamos el siguiente criterio: prestar este servicio sólo en los pisos de tres o más habitaciones, con una periodicidad mínima de una vez al mes.

Otras limpiezas del piso

Por lo que respecta a la limpieza de los dormitorios, mientras están alojados los estudiantes son ellos los únicos responsables del orden y limpieza de sus habitaciones. Pero cuando se marchan, el propietario tiene que asegurar que el siguiente inquilino se encuentra la habitación limpia y ordenada. De ahí que haya que limpiar a fondo cada habitación cuando un estudiante se marcha.

Además, al final de cada temporada, hay que hacer una limpieza a fondo de todo el piso (armarios de la cocina, horno, nevera, etc).

Si el propietario no puede realizar estos servicios de limpieza, lo puede confiar a algún conocido suyo, y sólo en último extremo, cuando el propietario tiene contratada la Gestión Integral, puede confiar este servicio a ALUNI, que lo facturará aparte.

Instrumentos y productos de limpieza

Los estudiantes deben comprar los productos de limpieza necesarios para mantener el piso. Pero conviene que el propietario disponga para sí (o para la persona encargada de la limpieza) de un pequeño armario con llave para guardar material de limpieza auxiliar (también alguna herramienta, un juego de ropa cama y algunas bombillas).

Recordar con frecuencia a los estudiantes sus obligaciones del contrato

Conviene recordar frecuentemente a los estudiantes que tienen la obligación de mantener el orden y la limpieza de las zonas comunes, bajar la basura, etc. Hay que hacerles ver la utilidad del reparto de las tareas domésticas mediante una lista de encargos (ver Manual del estudiante, Capítulo Convivencia en los pisos / Sugerencias para fijar normas de convivencia)