13/12/2018

Nota: Te puedes descargar el manual del entero como documento de texto desde el siguiente enlace. link

Calidad del piso Calidad del piso

Sobre las fotografías de los pisos

La calidad de las fotografías es decisiva. Sin buenas fotos, es casi imposible alquilar el piso: los estudiantes que contratan por Internet y no tienen ocasión de ver antes el piso, deciden en función de la calidad de las fotos y del plano acotado.

El propietario ha de estar pendiente de que las fotos de su piso sean las mejores posibles y de que estén actualizadas. Por eso, es muy conveniente que de vez en cuando envíe a ALUNI nuevas y buenas fotografías.

¿Cuándo son buenas y adecuadas las fotos de la habitación? Depende de muchas factores:

  1. Fotos fieles a la realidad. Las fotos han de estar actualizadas y contener información del mobiliario realmente presente en el piso. Si las fotos no se corresponden con la realidad en cuestiones esenciales, podría darse un vicio de consentimiento capaz de anular el contrato realizado por el estudiante.
  2. Luminosidad: Han de hacerse con luz del día, con todas las luces encendidas, con todas las persianas completamente subidas.
  3. Orden: las fotos han de hacerse con el piso completamente ordenado y limpio. Hay que hacerlas antes de que comiencen a vivir los estudiantes.
  4. Espacio y enfoque: hacer todas las fotos apaisadas y con un gran angular de al menos 28mm, para que se muestre claramente la amplitud de los espacios. Procurar que en las fotos salga el máximo número de objetos, incluida la ventana. La mejor foto de una habitación suele ser la que muestra todo lo que hay en ella, incluida la ventana por donde tiene que verse que entra luz natural.
  5. Estabilidad: aunque se llamen “muebles”, los muebles no se mueven, por lo que se pueden hacer todas las fotos con trípode y con temporizador (el simple apretar el botón con el dedo suele mover un poco la cámara).
  6. Imitar a los mejores: antes de hacer las fotos, conviene ojear alguna buena revista de interiores para saber cómo encuadran cada toma (altura de la cámara, luz de la habitación, etc.). En estas webs hay buenas fotos de interiores que sirver de ejemplo: Nuevo Estilo, El Mueble.
  7. Hacer muchas fotos: conviene hacer muchas, demasiadas fotos, del piso, para que luego se puedan seleccionar las mejores.
  8. Limpieza y definición: Asegurarse de que está limpio el objetivo de la cámara. Hacer las fotos con un ancho mínimo de 1200 px.
  9. Ver este vídeo de uno de los portales inmobiliarios más importantes de España: conviene fijarse bien en los consejos que dan para hacer buenas fotos.
  10. Si el propietario no encarga las fotos a ALUNI, que al menos confíe esta gestión a algún amigo o familiar que sea experto en fotografía.

Sobre el plano del piso

El plano de la casa tiene que entregarse en formato digial, acotado, donde se vea claramente el tamaño y orientación de cada habitación, y todo el mobiliario.

El modelo que recomendamos en ALUNI es el de floorplanner.com, que ofrece una herramienta gratuita para dibujar planos profesionales.

Consejos sobre el mobiliario

El piso ha de tener todos los muebles y electrodomésticos que se describen en el contrato de ALUNI, donde se indica hasta el número de cucharas.

Como es natural, el propietario que se incorpora a ALUNI trata de aprovechar todos los muebles posibles que ya tenía previamente. En algunos casos tendrá que desechar o reemplazar alguno de ellos. El caso más frecuente es la sustitución de la cama doble por una individual. De este modo, el propietario puede evitar el que se alojen en el piso personas sin contrato.

Respecto al estilo de decoración, se aconseja que sea moderno, juvenil y económico, estilo IKEA. Si el propietario tuviera que comprar muebles, en ALUNI aconsejamos esta lista material.

En lugar de comprar menaje de diseño o de gran calidad, es mejor que el propietario compre cosas sencillas/económicas, y las reemplace con más frecuencia cuando sea necesario (por ejemplo, la ropa de cama).

Si el piso es grande, por ejemplo con cinco dormitorios o más, conviene que tenga un refrigerador suficientemente grande, o dos normales.

El caso de habitaciones dobles

La inmensa mayoría de los estudiantes prefiere habitación individual. Por eso, ALUNI aconseja que si un propietario tiene una habitación que puede ser doble, porque tiene dos camas, o una cama nido, que la tenga preparada para ofrecerla indistintamente como individual o como doble.

Si la ofrece como individual, tendrá un precio X, pero si la ofrece como doble, tendrá un precio X + 25% de X. Es decir, si por ejemplo, una habitación se ofrece como individual por 300 Euros, como doble se ofrecería por 300 + 75= 375, a dividir entre los dos que ocupan la doble (187,5 cada uno). Cuando la ofrece como individual, la otra cama se puede guardar o sencillamente bloquear. Pero, esta regla tiene una excepción: los estudios o pisos con una sola habitación, donde el precio será siempre el mismo, vayan una o dos personas (la razón de esta excepción es que es casi imposible controlar que en un estudio vivan más personas de las contratadas)

En los pisos de estudiantes, cuando se alquila por habitaciones, salvo que se trate de un estudio, conviene que no haya camas dobles o “de matrimonio”, porque entonces —al margen de otros problemas que puedan surgir― es difícil evitar que pague una sola persona y vivan dos en la habitación (la segunda sin contrato), con el problema añadido que los demás estudiantes se ven obligados a soportar un consumo (agua, luz, etc) que no han hecho.

Conexión a Internet

Tener Internet es un criterio determinante a la hora de elegir habitación. La experiencia es que los pisos con Internet se llenan mucho antes y durante más tiempo que los pisos de la competencia. Además, el precio de las habitaciones puede ser más elevado, de tal manera que al propietario no le cueste nada este servicio adicional.

Conviene contratar el servicio de Internet con fibra óptica (sin teléfono ni televisión por cable, aunque sean gratis), con tarifa plana, de tal manera que el importe de la factura sea siempre el mismo.

La mayoría de las empresas proveedoras de conexión suelen permitir bajas temporales de hasta dos meses.

El contrato se hace siempre a nombre del propietario, que es quien paga regularmente las facturas.

“El check list de llegada” y de salida

Los estudiantes nada más llegar al piso rellenan el cuestionario de calidad sobre el estado del piso y de sus muebles (ver Check list de entrada). Es importante conocerlo, porque es la primera evaluación que hacen los estudiantes al propietario, y es la mejor manera de conocer la impresión que tienen del piso.

El propietario debe conocer ese documento y, si gestiona él el piso, debe repasarlo con frecuencia cada vez que viene un nuevo estudiante.

Es muy aconsejable que la persona encargada de la limpieza conozca bien este informe, y ella misma lo rellene para antes de que llegue cada nuevo nuevo inquilino, para que no se olvide de nada.

Los estudiantes, cuando abandonan su habitación, rellenan otro cuestionario de calidad sobre el piso y sobre la atención recibida, tanto por parte de ALUNI como por parte del propietario (ver Check list de salida).

Todos los cuestionarios se ponen a disposición del propietario para que sepa cómo valoran su piso y el trabajo de ALUNI. Se pueden ver a través de su acceso restringido vía web.

Si un piso está muy bien valorado, tiene más facilidad para ser ocupado antes que los demás, porque en igualdad de condiciones —dentro de los mismos precios y de la misma zona— la aplicación informática presenta primero los pisos mejor valorados.

Mantenimiento y limpieza del piso

Limpieza periódica de las zonas comunes

El contrato de alquiler de ALUNI no contempla la limpieza de las habitaciones mientras están ocupadas, porque no es una pensión ni un hotel, pero sí incluye un servicio de limpieza y mantenimiento de las zonas comunes.

Aunque los estudiantes tienen el deber de limpiar y mantener en orden las zonas compartidas, el servicio periódico de limpieza es un gran ayuda y un medio de asegurar el orden en el piso.

Además, puesto que las habitaciones se alquilan de una en una, es frecuente que haya que enseñar el piso a posibles inquilinos mientras hay otros alojados, y si no hay limpieza en las zonas comunes, es casi imposible alquilar las habitaciones que quedan libres.

¿Cuál es la periodicidad de la limpieza de las zonas comunes? Depende del número de inquilinos en cada momento. En principio hay que limpiar una vez al mes por inquilino con un máximo de cuatro veces al mes. Por ejemplo, si hay un solo inquilino, se va una vez al mes, si hay dos, dos, pero si hay cinco o seis o más, se va sólo una vez por semana.

El tiempo mínimo de este servicio semanal podrá ser de una hora cuando lo haga el propietario. Pero la experiencia enseña que en un piso de más de tres personas, lo normal son dos horas seguidas a la semana.

Otras limpiezas del piso

Por lo que respecta a la limpieza de los dormitorios, mientras están alojados los estudiantes son ellos los únicos responsables del orden y limpieza de sus habitaciones. Pero cuando se marchan, el propietario tiene que asegurar que el siguiente inquilino se encuentra la habitación limpia y ordenada. De ahí que, además de la limpieza periódica de las zonas comunes, haya que limpiar a fondo cada habitación cuando un estudiante se marcha.

Además, al final de cada temporada, hay que hacer una limpieza a fondo de todo el piso (armarios de la cocina, horno, nevera, etc).

Si el propietario no puede realizar estos servicios de limpieza, lo puede confiar a algún conocido suyo, y sólo en último extremo, cuando el propietario tiene contratada la Gestión Integral, puede confiar este servicio a ALUNI, que lo facturará aparte.

Instrumentos y productos de limpieza

Los estudiantes deben comprar los productos de limpieza necesarios para mantener el piso. Pero conviene que el propietario disponga para sí (o para la persona encargada de la limpieza) de un pequeño armario con llave para guardar material de limpieza auxiliar (también alguna herramienta, un juego de ropa cama y algunas bombillas).

Recordar con frecuencia a los estudiantes sus obligaciones del contrato

Conviene recordar frecuentemente a los estudiantes que tienen la obligación de mantener el orden y la limpieza de las zonas comunes, bajar la basura, etc. Hay que hacerles ver la utilidad del reparto de las tareas domésticas mediante una lista de encargos (ver Manual del estudiante, Capítulo Convivencia en los pisos / Sugerencias para fijar normas de convivencia)


Impresos de limpieza

ALUNI dispone de unos impresos (parte de limpieza mensual, parte de limpieza a fondo de la habitación por cambio de estudiante, parte de limpieza a fondo del piso por cambio de temporada, además del check list de llegada referido en este tutorial), que son muy útiles al propietario y a la persona encargada de la limpieza para asegurarse de que está todo en orden.