13/12/2018

Nota: Te puedes descargar el manual del entero como documento de texto desde el siguiente enlace. link

Régimen jurídico Régimen jurídico

Régimen jurídico del contrato de alquiler de habitación

El régimen jurídico de los contratos de ALUNI por el que se vincula el estudiante con el propietario es de arrendamiento de habitación, en el que el estudiante se compromete a destinar dicha habitación exclusivamente a vivienda durante la temporada de estudio o trabajo.

El modelo de contrato de alquiler de habitación es el mismo para todos los propietarios y estudiantes de ALUNI. En él se describen las obligaciones básicas comunes del propietario y del estudiante. Ver modelo de contrato aquí.

La Guía Práctica para el alquiler de Vivienda, publicada en 2014 por el Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento establece en su página 61 titulado sobre el alquiler de habitación:

  • Este alquiler de habitación no se considera alquiler de vivienda a los efectos prevenidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues sólo se está arrendando una parte de la misma, y por lo tanto, no está sometido a dicho régimen, ni está amparado por el sistema de garantías que establece la regulación de arrendamientos urbanos tanto para el arrendador como para el arrendatario.
  • Estos contratos se regulan por las disposiciones generales del Código Civil en materia de arrendamiento (artículos 1.542 a 1.582), o bien pueden asimilarse, en algunos casos, al denominado derecho de “uso o habitación” que también está regulado genéricamente por el Código Civil (artículos 523 a 529, y reglas del usufructo).*

Por lo tanto, una vez que termina el período contratado, el propietario puede recuperar completamente el uso de la habitación, aún en el caso de que el inquilino quisiera prorrogar su estancia, pues el inquilino no tiene derecho de prórroga.

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* De todos modos la doctrina de las Audiencias provinciales sobre el alquiler de habitaciones mantiene tres corrientes jurisprudenciales incompatibles entre sí:

1ª La corriente jurisprudencial (asumida desde 2014 por la guía de alquiler del Ayuntamiento de Madrid), y que considera que se trata de un tipo de arrendamiento completamente excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y sometido al Código Civil, concretamente a los artículos 1.542 a 1.574 y 1.580 a 1.582. Entre otras encontramos las Sentencias de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 3.ª, de 20 de mayo de 2010 y de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, de 8 de mayo de 2008.

En ambas se establece: “El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una edificación habitable y apta para servir al destino de satisfacer la necesidad permanente de vivienda de. arrendatario, en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño”

2ª. La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, como arrendamiento de uso distinto al de vivienda. Entre otras encontramos las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, de 1 de febrero de 2010 y de la Audiencia Provincial de Madrid,sec 14º, de de 13 de diciembre de 2006. En ambas se establece que este tipo de contratos no pueden satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, sino sólo la temporal por no reunir la habitación las condiciones para satisfacer las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

3ª. La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos como arrendamiento de vivienda habitual. Entre otras encontramos las Sentencias de la Audiencia Provincial de Álava, sec 1º, de 18 Enero 2008, de 17 de Julio de 2008, de la Audiencia Provincial de Zaragoza,sec 5º, de 26 de Octubre de 2006 y de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 19 de Abril de 2004. De todos modos esta tercera interpretación del alquiler de habitación no ha sido nunca aceptada por la Dirección General Tributaria a efectos de reducciones fiscales por arrendamiento.

Régimen fiscal

El propietario debería hacer constar los beneficios generados en su declaración anual de la renta en las casillas referentes a rendimiento de capital inmobiliario. Tales beneficios serán el resultado de la diferencia entre los que cobran a los estudiantes y lo que les cuesta la amortización y mantenimiento del piso (amortización del precio de compra del piso, intereses de hipoteca, IBI, tasa de basuras, gastos de comunidad, facturas de ALUNI, reparaciones, amueblamiento, etc.).

Esta obligación es la misma que tiene cualquier propietario que alquila su piso a otro particular. Por eso, es conviene archivar ordenadamente todas las facturas, tanto de ingresos como de gastos habidos en el piso (el propietario las puede descargar desde su panel de control de la web de ALUNI).

El importe de la renta mensual de los contratos ALUNI de arrendamiento de habitación están exentos del IVA (IGIC en Canarias), porque el propietario no se compromete con el estudiante a prestar ningún servicio complementario propio de la industria hotelera, y porque el estudiante destina la habitación exclusivamente a vivienda durante la temporada de sus estudios. Por lo tanto, el propietario hará sus recibos o facturas al estudiante sin IVA.*

ALUNI proporciona en su página web (recursos para propietarios) ayuda que facilita muchísimo la declaración de la renta.

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* De acuerdo con el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992 y según las consultas vinculantes emitidas sobre casos análogos por la SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas, el importe de la renta mensual de los contratos ALUNI de arrendamiento de habitación están exentos del IVA (IGIC en Canarias).

Firma y renovación de contratos

Sobre el contrato y su firma

Las cláusulas generales del contrato son siempre las mismas para todos los estudiantes, a las que se añade una primera hoja en la que se identifican los contratantes, la habitación alquilada, el periodo contratado, el precio mensual y la fecha de la firma.

En las habitaciones comercializadas por ALUNI los contratos los firman siempre el propietario (salvo que sea un piso de Gestión Integral, en cuyo caso lo firma ALUNI en su nombre), el estudiante y ALUNI, porque en el contrato se obligan los tres: el propietario a prestar alojamiento, el estudiante, a pagar la mensualidad y a respetar las normas, y ALUNI a mediar y a gestionar el alojamiento del estudiante con la atención correspondiente al tipo de gestión pactada con el propietario.

Todos los ejemplares del contrato —el del estudiante, el del propietario y el de ALUNI— han de tener las firmas de los tres. En el caso de la Gestión Integral, ALUNI suele firmar también en nombre del propietario.

El contrato de alquiler obliga al propietario desde el mismo momento del pago de la fianza por parte del estudiante (desde entonces el estudiante tiene derecho a la habitación que ha reservado), aunque no se comunique al propietario inmediatamente la reserva efectuada.

La firma del contrato es sólo un elemento de prueba más, que acredita la previa existencia de obligaciones recíprocas entre el estudiante, el propietario y ALUNI. Es un error muy extendido pensar que las obligaciones sólo nacen en el momento de la firma del contrato de alquiler. Según el Derecho español, los contratos se perfeccionan por el consentimiento, y no necesariamente por la firma.* Mientras el propietario siga dado de alta en ALUNI se presume que acepta a los estudiantes que reservan habitación en su piso.

Renovación de los contratos

Si un estudiante quiere continuar en un piso cuando termine su contrato, habrá de hacer otro nuevo, dado que no tiene derecho de prórroga. Y puesto que las habitaciones libres se pueden contratar directamente por Internet, si el estudiante no hace pronto un nuevo contrato, corre el riesgo de perder su habitación porque se la haya reservado ya otro. Por este motivo, hay que aconsejar a los estudiantes que firmen el nuevo contrato con la máxima antelación posible, en cuanto sepan con certeza que van a continuar en el mismo apartamento.

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* El art. 1254 del Código Civil dice expresamente «El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio». Y el art. 1258 del mismo texto legal reitera: «Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.» Y el Artículo 1262. (Modificado por Ley 34/2002): «§1 El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. §2. Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta. §3. En los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación».

Sobre la fianza que deposita el estudiante

El importe de la fianza es el equivalente a un mes de alquiler. Sin embargo, en algunos casos excepcionales (por ejemplo grupos pertenecientes a una misma institución que vienen durante el mismo periodo de tiempo) ALUNI permite una “fianza solidaria” por todo el grupo.

Por períodos breves también se permiten en algunos casos fianzas inferiores a la renta mensual.

La naturaleza jurídica de la fianza no es la de un contrato de "depósito" que hace el propietario para que ALUNI la custodie hasta que se marche el estudiante (si fuera así, los estudiantes la pagarían directamente a los propietarios). La fianza de estos contratos tiene una naturaleza jurídica totalmente vinculada al compromiso del estudiante y del propietario de someterse a la mediación de ALUNI en caso de conflicto.

ALUNI procura que los estudiantes puedan regresar a sus países con sus fianzas ya devueltas. De ahí que sea muy importante revisar los pisos tan pronto como el estudiante se marcha, si puede ser, el mismo día.

En los pisos de Gestión Básica y Gestión de Cobros en cuanto se tiene la autorización del propietario se procede a la devolución de la fianza. En los pisos de Gestión Integral se devuelve la fianza tan pronto como ALUNI revisa el piso.

Caso excepcional de conflicto entre el propietario y el estudiante

ALUNI custodia la fianza del estudiante para asegurar que también el propietario cumple sus obligaciones. Si el propietario considera que se debe retener una parte de la fianza contra la voluntad del estudiante, ambas partes ―propietario y estudiante― se someten a la mediación de ALUNI (si los estudiantes acuden a ALUNI, en lugar de buscar un piso por su cuenta, es porque también buscan mayor seguridad frente a eventuales abusos de los propietarios).

Si el propietario estima que hay que retener parte o toda la fianza de un estudiante, tendrá que solicitarlo por escrito a ALUNI, alegando la causa y aportando pruebas convincentes. El servicio jurídico de ALUNI, también por escrito, resolverá dicha solicitud. Por ejemplo, si el propietario reclama que se retenga X de fianza porque el estudiante quemó una mesa con un cigarrillo, habrá de dejar que un empleado de ALUNI pueda ver la mesa quemada, y también habrá de mostrar la factura de la mesa nueva de calidad equivalente a la que se quemó. ALUNI estimará a modo de árbitro si la prueba es convincente o no.

Las facturas que presente el propietario para justificar su reclamación de la fianza han de ser proporcionadas. Por ejemplo, no tendría sentido presentar una factura de 600 Euros para reclamar la reparación de una televisión antigua. Con el fin de evitar estas situaciones, que incluso podrían darse sin mala fe, lo más prudente es que antes de encargar la reparación, se consulte a la oficina ALUNI el importe del presupuesto.

A pesar de que el propietario aceptó expresamente, tanto en el contrato de servicios como en el contrato de arrendamiento de habitación, someterse a la solución que diera ALUNI en caso de conflicto —también cuando la resolución no le fuera favorable—, si el propietario no está conforme con la decisión tomada, siempre es libre de acudir a la jurisdicción ordinaria para reclamar lo que considera su derecho. Pero ALUNI también se compromete a testificar en juicio en favor de quien considere tenga la razón. Y puesto que ALUNI no tiene especial interés en dar la fianza a uno u a otro, lo normal es que juzgue con bastante imparcialidad.

Caso del estudiante que, tras abonar la fianza, no llega o se marcha antes de tiempo

Si un estudiante reserva una habitación y, sin causa justificada, no llega a alojarse, perderá la fianza. Dicha fianza se entregará al propietario si la habitación queda vacía durante 30 días a contar desde el día en que tenía que haber llegado el estudiante. Si antes de que pasen los 30 días, ALUNI consigue a otro estudiante, al propietario se le dará la parte de la fianza correspondiente a los días perdidos.

Si un estudiante decide, sin causa justificada imputable al propietario, abandonar el piso antes de que termine su contrato, perderá la fianza si no ha pagado hasta el último día contratado. Igual que en el caso anterior, la fianza se abonará al propietario si la habitación queda vacía durante 30 días a contar desde el día en que se marcha el estudiante. Si antes de que pasen los 30 días, ALUNI consigue a otro estudiante, al propietario se le dará la parte de la fianza correspondiente a los días perdidos.

El desgaste de la casa y de los muebles por el uso normal

El desgaste por el uso normal de los muebles y aparatos electrodomésticos no puede ser reclamado al estudiante.

Si un electrodoméstico se avería (por ejemplo la lavadora o la caldera) y el técnico dictamina que no fue por mal uso, sino por la antigüedad del aparato o por cualquier causa no imputable a los estudiantes, los gastos de la reparación correrán a cargo del propietario.

Expulsión del piso de un estudiante

Si el propietario no se lleva bien con un estudiante, pero éste cumple con sus obligaciones, lo más que puede hacer es comunicar a la oficina que no desea que le hagan un nuevo contrato. Pero no puede obligar al estudiante a que se marche mientras tenga su contrato en vigor.

La expulsión del piso de un estudiante por un presunto incumplimiento del contrato no la puede decidir arbitrariamente el propietario. Si estima que hay causa justificada para proceder a la expulsión, la solicitará a ALUNI alegando y probando la causa. Si el incumplimiento no es grave, ALUNI hará una advertencia formal al estudiante diciéndole que al siguiente incumplimiento tendrá que abandonar el piso.

Si el propietario desea vender el piso

Si el propietario desea vender el piso de estudiantes, debe esperar a que terminen los contratos de alquiler de habitación que tenga suscritos con los estudiantes. Aunque puede pactar con los estudiantes una indemnización de un mes de fianza para el caso que lo venda antes de que terminen los contratos de alquiler.

En cualquier caso, si el propietario decide vender el piso, lo tiene que comunicar de modo fehaciente a ALUNI lo antes posible, para que deje de ofrecerse a los estudiantes, o para que lo ofrezca con la advertencia al estudiante de que puede venderse el piso durante su alquiler, dejando claro su derecho a ser indemnizado y a que ALUNI le realoje en otro piso análogo.

Información de los estudiantes que obra en poder del propietario

ALUNI pone a disposición de cada propietario una ficha de los estudiantes alojados,con la siguiente información:

  • Foto del estudiante
  • Nombre y apellidos
  • Teléfono móvil
  • Email
  • Pasaporte
  • Fecha de nacimiento
  • Domicilio familiar
  • Estudios
  • Programa
  • Universidad
  • Lengua materna
  • Otros idiomas
  • Fumador
  • Fecha de regreso

ALUNI tiene a disposición del propietario una fotocopia del DNI o Pasaporte del estudiante, y una copia del Certificado del lugar donde realiza sus estudios durante el alojamiento en su piso.

Según la Ley de Protección de Datos, el propietario sólo puede hacer uso de esta información por motivos relacionados con su contrato de alquiler, y en ningún caso puede dar esta información a terceras personas.

Información del propietario que obra en poder de los estudiantes

En los pisos de Gestión Básica y Gestión de Cobros ALUNI dará a cada estudiante una ficha del propietario con los siguientes datos:

  • Nombre y apellidos del propietario
  • Teléfono del propietario (si el piso no es de gi)
  • Foto del propietario (si el piso no es de gi)
  • Email del propietario (si el piso no es de gi)
  • Nombre y apellidos de la persona autorizada por el propietario para el mantenimiento del piso

Según la Ley de Protección de Datos el estudiante sólo puede hacer uso de esta información por motivos relacionados con su contrato de alquiler, y en ningún caso puede dar esta información a terceras personas.

Baja del propietario

Bajas voluntarias de propietarios

El propietario puede darse de baja en ALUNI en cualquier momento siempre que no tenga estudiantes alojados ni reservas para el futuro. En tal caso el propietario debe avisar claramente a su oficina ALUNI, para que no se siga ofreciendo sus habitaciones a los estudiantes.

Para darse de baja, además de escribir a la oficina de ALUNI correspondiente, el propietario debe enviar copia del email a atencionalcliente@aluni.net.

Expulsión de un propietario de ALUNI

En el caso excepcional de que un propietario incumpliera sus obligaciones con ALUNI, o abusara de los estudiantes, ya sea porque no respetara el contrato de alquiler, o porque atentara contra sus derechos fundamentales (intimidad, honor, integridad física, etc.), podrá ser expulsado de ALUNI con pérdida de la fianza. Y si los estudiantes lo solicitan, y hay plazas disponibles, podrán ser trasladados a otro piso de ALUNI.